Si necesitas reclamar una deuda de alquiler porque tu inquilino ha dejado de pagar, sabes lo que significa: mensajes sin respuesta, promesas que nunca llegan a nada y, al final, la desesperación de no saber si recuperarás tu dinero.
Recuperar una deuda de alquiler no es fácil, pero tampoco es imposible. Lo importante es actuar rápido y con estrategia, sin dejar que la situación se alargue. Aquí te explicamos paso a paso cómo reclamar el alquiler impagado y qué hacer para que no te vuelva a pasar.
1. Habla con tu inquilino (sí, aunque sea incómodo) sobre la deuda de alquiler
El primer paso es siempre intentar resolver la situación de forma amistosa. Puede que el inquilino haya tenido un problema puntual y, con un simple recordatorio, pague sin más complicaciones.
Si decides contactarlo:
– Hazlo cuanto antes. No esperes meses para reaccionar.
– Ofrece opciones de pago si crees que tiene intención de arreglarlo.
– Guarda constancia de la comunicación. Si la situación no se resuelve, necesitarás pruebas de que intentaste negociar.
Si no responde o sigue acumulando deuda de alquiler, toca ponerse más serios.
2. Enviar un burofax: dejarlo todo por escrito
Cuando hablar no sirve, hay que dejar las cosas claras por escrito. Enviar un requerimiento formal por burofax con acuse de recibo es el siguiente paso.
¿Para qué sirve?
– Demuestra que reclamaste la deuda de alquiler de manera oficial.
– Es una prueba clave si llegas a juicio.
– Puede hacer que el inquilino reaccione antes de que la situación escale.
– Evita que pueda enervar la acción en caso de interponer demanda, es decir, evita que el inquilino detenga el procedimiento de desahucio pagando la deuda en el último momento.
¿Qué debe incluir el burofax?
– Importe total de la deuda de alquiler y servicios relacionados, agua, luz, etc.
– Fecha de los impagos.
– Plazo máximo para pagar.
– Advertencia de acciones legales si no cumple.
Si el inquilino sigue sin pagar, ya no hay más margen: hay que recurrir a la vía judicial.
3. Cuando no queda otra: la vía judicial
Si el inquilino sigue sin pagar, no hay más opción que acudir a los tribunales. Nadie quiere llegar a este punto, pero cuando los impagos se acumulan y el moroso ignora cualquier intento de acuerdo, demandar es la única salida para recuperar la deuda de alquiler.
El proceso comienza en el partido judicial de la ciudad donde se encuentra la vivienda. La demanda debe ir firmada por abogado y procurador, y es importante reunir toda la documentación que pruebe que el propietario tiene derecho a reclamar el impago.
¿Qué se necesita para interponer la demanda?
– Nota Simple del Registro de la Propiedad o escrituras que demuestren que eres el dueño del inmueble.
– Copia del contrato de alquiler. ¿No hay contrato firmado? No pasa nada: se pueden presentar pruebas como mensajes de WhatsApp, correos electrónicos o recibos de alquiler que acrediten la relación arrendaticia.
– Burofax enviado antes de la demanda, con acuse de recibo y certificado de texto. Este paso es clave para demostrar que intentaste resolver el problema sin llegar a juicio, así como para evitar que se pueda enervar la acción.
– Justificantes de otras deudas pendientes, como facturas de suministros impagadas.
Con todo esto en orden, el juzgado admitirá la demanda y, en un plazo que dependerá de la carga de trabajo que tenga, emitirá el decreto de admisión. Aquí se establecen dos fechas cruciales: la del juicio y la del desahucio.
Es entonces cuando el inquilino moroso tiene diez días hábiles para reaccionar. Y en este punto, puede pasar cualquier cosa.
El inquilino puede…
– Pagar y detener el proceso. En este caso, si salda la deuda dentro del plazo, el juicio se cancela y todo vuelve a la normalidad, salvo que anteriormente se haya enviado un burofax dando un plazo de 30 días para el pago, evitando enervar la acción.
– Oponerse a la demanda. Esto significa que habrá juicio, donde ambas partes expondrán sus argumentos ante el juez.
– Abandonar la vivienda sin más. En algunos casos, el inquilino prefiere marcharse antes de enfrentarse a una sentencia en su contra.
– No presentarse ni pagar. En este escenario, el juez dictará sentencia a favor del propietario de forma automática.
Si el juez da la razón al casero, se dictarán tres órdenes:
- Pagar la deuda de alquiler acumulada. Esto incluye rentas impagadas, facturas de suministros y cualquier otro gasto que el inquilino haya dejado pendiente.
- Abandonar la vivienda. Se fija una fecha para el desalojo forzoso si el inquilino no entrega las llaves voluntariamente.
- Cubrir las costas del juicio. Todos los gastos judiciales correrán a cuenta del moroso.
4. No solo ganar el juicio: también recuperar la deuda de alquiler.
Ahora bien, ganar el juicio no siempre significa cobrar la deuda de alquiler de inmediato. En algunos casos, el inquilino simplemente no tiene bienes a su nombre, ni una nómina embargable, ni propiedades que puedan garantizar el pago. Hay inquilinos que son verdaderos profesionales del impago, gente que sabe cómo evitar que la justicia les toque el bolsillo.
Si el inquilino no paga tras la sentencia, el siguiente paso es presentar una demanda de ejecución para tratar de recuperar el dinero de su salario, cuentas bancarias o cualquier otro bien embargable.
Por eso, si estás pensando en alquilar, prevenir es mejor que curar. Consultar el fichero de inquilinos morosos antes de firmar un contrato puede ahorrarte muchos problemas. Un simple chequeo previo puede marcar la diferencia entre un alquiler tranquilo y una batalla judicial interminable.
5. Consejos para evitar problemas en el impago de alquiler.
Reclamar una deuda de alquiler puede ser complicado. Por eso, lo mejor es evitar llegar a esta situación. Aquí tienes algunas medidas para prevenir impagos:
- Ojo con la prescripción. Las deudas por impago de alquiler prescriben a los cinco años. Si no tomas medidas en ese plazo, pierdes el derecho a reclamar. Si envías requerimientos de pago dentro de esos cinco años, la prescripción se interrumpe y el contador se reinicia. No dejes pasar el tiempo.
- Revisa bien a los inquilinos antes de alquilar. Pide nóminas, consulta ficheros de morosos y asegúrate de que pueden pagar.
- Contrata un seguro de impago de alquiler. Si el inquilino deja de pagar, el seguro cubre la deuda.
- Incluye cláusulas disuasorias en el contrato. Deja claro qué pasa si hay impagos y qué penalizaciones aplicas.
Cobrar un alquiler impagado no es imposible, pero cuanto más tiempo pase, más difícil será. Primero, intenta una solución amistosa. Si no funciona, documenta todo y acude a la justicia.
Si quieres evitar problemas y ahorrar tiempo, lo mejor es contar con especialistas en recuperación de deuda de alquiler, como nuestro equipo de Libroley. Ellos saben cómo actuar y se encargan de todo el proceso legal, sin que tengas que preocuparte por los trámites.
En cualquier caso, lo más importante es no dejar que la deuda se acumule. Porque en el mundo del alquiler, cuanto antes actúes, más fácil será recuperar tu dinero.
