El desahucio por impago de alquiler puede comenzar con una escena muy común: alquilas tu piso a una persona que parecía solvente, respetuosa y con un contrato en regla. Todo va bien durante unos meses… hasta que un día, simplemente, deja de pagar. No da explicaciones. No responde. Y tú, como propietario, te enfrentas a un dilema que cada vez se repite más en toda España.
El inquilino que no paga no encaja fácilmente en ninguna etiqueta legal. No ha forzado una puerta ni ha entrado sin permiso. Simplemente, se ha quedado. Y tú no sabes si estás ante un moroso con mala fe o ante alguien atrapado en una situación de vulnerabilidad que no sabe cómo salir del paso. Pero necesitas una solución.
El primer paso, más allá de la frustración, es entender que cada situación requiere una mirada doble: la jurídica y la humana.
¿Qué es el desahucio por impago de alquiler?
El desahucio por impago de alquiler es un procedimiento legal que permite al arrendador recuperar su vivienda cuando el inquilino ha dejado de pagar la renta pactada. Es una vía legítima para proteger tus derechos, pero no exenta de dificultades.
Antes de iniciar el proceso judicial, la ley exige un paso previo: intentar llegar a un acuerdo extrajudicial.
Ese intento puede canalizarse a través de un MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias), como por ejemplo una Oferta Vinculante Confidencial (OVC): un documento formal en el que se propone al inquilino un aplazamiento de pago durante unos días, buscando una salida pactada. Si el inquilino cumple, el conflicto se resuelve sin necesidad de acudir al juzgado. Si no lo hace, el propietario ya habrá cumplido con este paso previo exigido legalmente y estará en condiciones de presentar la demanda de desahucio…
La demanda de desahucio por impago de alquiler.
La demanda de desahucio suele presentarse reclamando tres cosas:
– La deuda pendiente de alquiler.
– El desalojo del inmueble (por impago).
– El pago de las costas del procedimiento (abogado y procurador).
No tiene mucho sentido reclamar solo la deuda y dejar al inquilino dentro, por eso se presentan ambos frentes en una misma demanda. Además, se trata de un procedimiento con una particularidad: en realidad son dos procesos en uno.
El primero, declarativo: el juez declara que hay deuda y autoriza el desahucio. El segundo, ejecutivo: si el inquilino no entrega las llaves, el juzgado puede ejecutar directamente el lanzamiento, sin necesidad de nueva demanda. Pero para eso, hay que solicitarlo desde el principio.
El gran requisito: las notificaciones
Podrías tener la mejor demanda del mundo, pero si no logras notificarla al inquilino, el proceso no empieza. Así de simple. Y, si el deudor tiene mala fe, puede complicar mucho el proceso.
Tradicionalmente, este paso ha generado enormes retrasos. Pero la ley permite ahora que el procurador del propietario sea quien intente la notificación directamente. Esto ahorra meses, literalmente. Si el inquilino no se localiza, el juzgado buscará otras direcciones vinculadas a su DNI. Y si no hay éxito, se publicará en el Tablón Edictal Judicial Único.
Como ves, esto puede retrasar mucho la ejecución del desahucio. Pero hay otro factor retardante: la solicitud de justicia gratuita.
Una vez que notificas la demanda, el demandado tiene tres días hábiles para pedir una defensa apropiada y gratuita. Si lo hace en el plazo debido, se le asignará un abogado de oficio. Dicha asignación puede tardar hasta un mes, por lo que habrá que tener paciencia.
A partir de ahí, el inquilino tiene 10 días hábiles para oponerse a la demanda. Si no lo hace, no habrá juicio: el juez emitirá un decreto ordenando el desahucio.
Juicio y sentencia
Si no hay oposición, el juez resuelve a favor del propietario directamente y se dicta un decreto de archivo. Si el demandado decide oponerse, el proceso va a juicio. Los juicios de desahucio rara vez duran más de unos minutos. El resultado es una sentencia.
Haya juicio o no lo haya, si todo es correcto, se condenará al inquilino a:
– Pagar la deuda acumulada.
– Dejar libre el inmueble.
– Abonar los costes del proceso.
El lanzamiento: recuperar tu propiedad
Si el inquilino no entrega las llaves tras la resolución judicial, el juzgado fija el lanzamiento. Es decir, el acto en el que se recupera la posesión de la vivienda o el local.
Ese día acuden al inmueble el procurador, un cerrajero y personal judicial. Si es necesario, se fuerza la entrada. Se levanta acta del estado del inmueble y, por fin, el propietario recupera lo que es suyo.
¿Cuándo se cobra la deuda?
Que el propietario haya recuperado su casa no significa que haya recuperado el dinero que se le debe.
Si el inquilino no paga voluntariamente tras la sentencia, toca iniciar la demanda ejecutiva de embargo. Este procedimiento permite localizar y embargar cuentas bancarias, devoluciones de Hacienda, nóminas, vehículos o bienes a su nombre.
No siempre se consigue todo, pero es la vía adecuada para recuperar lo máximo posible.
Un proceso difícil, también en lo emocional.
El desahucio por impago de alquiler no es solo una herramienta legal, es también una decisión difícil que impacta en dos realidades muy distintas. Y como toda buena solución, requiere cabeza fría, pero también empatía.
En Libroley ayudamos a nuestros clientes a recuperar su vivienda, sí. Pero también a hacerlo con profesionalidad, humanidad y dentro del marco legal más favorable. Porque, cuando las cosas se hacen bien, no hay que elegir entre justicia y humanidad.
