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Anteproyecto de Ley XX/2016*

BY IN Sin categoría On 03-11-2016

Con este título, se ha dado a conocer la norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, de la que ya hemos hablado en anteriores artículos (ver enlaces sobre los nuevos retos para los empleados de entidades bancarias con la Directiva 2014/17, sobre el uso de la mediación como requisito previo y sobre la ejecución hipotecaria).

La verdad es que éramos más optimistas con dicha transposición, confiando en que este nuevo anteproyecto de ley mejorase el funcionamiento del mercado hipotecario español y recuperase la confianza de los consumidores en el mismo.

Pero, desde nuestro punto de vista, este anteproyecto de ley (ver texto completo) se queda a “medio camino” de lo esperado, del listón que habíamos marcado para conseguir solucionar algunos de los problemas que la financiación hipotecaria tiene en nuestro país. Problemas como los sistemas de evaluación a la hora de conceder créditos y las consecuencias civiles de su incumplimiento, el procedimiento de resolución anticipada en préstamos hipotecarios y su ejecución judicial o extrajudicial (si se considera como problema la oleada de resoluciones judiciales que declaran nula la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios), acreditación de conocimientos del personal de entidades bancarias, información precontractual necesaria, etc.

Tantas cosas que se quedan en el tintero del legislador, o que se posponen a un desarrollo normativo posterior (que a la postre, viene a ser lo mismo), nos obligan a ser críticos con este anteproyecto, deseando que la Ley que se termine aprobando resuelva algunos de los problemas que pasamos a mencionar.

El primero que queremos tratar es el tema de la acreditación del grado de conocimientos y de competencia del empleado bancario.

Aunque este anteproyecto señala que El Ministro de Economía y Competitividad establecerá los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de conformidad con este artículo, creemos que sería positivo ir desarrollando el reglamento que regule este nivel de acreditación y sobre todo, se vaya pensando en que pasaría si se incumple este requisito por parte de la entidad bancaria.

¿Qué efectos civiles tendría su incumplimiento sobre el contrato que se ha formalizado? ¿se debería declarar nulo?

Respuestas a estas preguntas son las que hacen que una ley sea eficaz a la hora de aplicarse, pero lamentablemente, entendemos que el legislador no ha previsto estos posibles supuestos al ver los arts. 35 y 36 del anteproyecto, en los que se fijan sanciones económicas a la entidad pero no se hace referencia al contrato que se ha formalizado, dejando una puerta entreabierta a los tribunales civiles de este país para que decidan qué consecuencias jurídicas tendría este tipo de incumplimiento.

También se debe valorar negativamente el anteproyecto por la ausencia de previsión de las posibles consecuencias civiles al contrato en el supuesto de una mala evaluación de la solvencia del cliente-consumidor por parte de la entidad prestamista.

De esta manera, el art. 18 de la Directiva 2014/17/UE obliga a las entidades prestamista a sólo conceder financiación cuando del resultado de la evaluación de la solvencia se concluya que es probable que el deudor pueda cumplir con sus obligaciones (en conexión con la idea del préstamo responsable que ya se indicaba en la norma duodécima de la Circular 5/2012, de 27 de junio, de Banco de España).

Por poner un ejemplo, en Francia, el incumplimiento de la obligación de evaluar correctamente la solvencia del cliente conlleva la pérdida de intereses remuneratorios (art. 311-48 del Código de Consumo).

Pero en España ¿qué pasaría? Este anteproyecto no dice nada al respecto.

Bajar a este nivel de detalle es lo que permitiría recuperar la confianza a un consumidor-cliente que ha perdido la fe en las entidades bancarias y evitar posibles situaciones de sobreendeudamiento, que ha sido uno de los males de la crisis económica padecida.

Siguiendo con nuestro análisis, el art. 28 de la Directiva 2014/17/UE obliga a los Estados miembros a adoptar medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

Concepto jurídico (razonablemente tolerantes) pendiente de determinar en España y que este anteproyecto de ley deja en el aire, ya que la Disposición adicional Primera del mismo, que regula la reclamación extrajudicial, no llega a fijar las reglas de juego en caso de que se deje de impagar el préstamo hipotecario.

Con un triste “podrán someter”, este anteproyecto intenta silenciar un problema real y palpable para aquel que viva en los juzgados de primera instancia, luchando porque declaren o no declaren (dependiendo del bando) si la cláusula de vencimiento anticipado es abusiva o no y si la ejecución procede o debe sobreseerse.

Además, el no desarrollar un sistema único a nivel nacional sobre qué se debe hacer con carácter previo a la ejecución hipotecaria sólo puede traer caos e incertidumbre en un procedimiento cada vez más contencioso, cuando no debería ser así.

Por ejemplo, en Cataluña ya han tomado la iniciativa con la promulgación de la Ley 20/2014, la cual añadió el artículo 132-4 al Código de consumo de Cataluña, según el cual se establece que: 3. Las partes en conflicto, antes de interponer cualquier reclamación administrativa o demanda judicial, deben acudir a la mediación o pueden acordar someterse al arbitraje. Una vez transcurrido el plazo de tres meses a contar de la notificación del acuerdo de inicio de la mediación sin haber alcanzado un acuerdo satisfactorio, cualquiera de las partes puede acudir a la reclamación administrativa o a la demanda judicial.

Este artículo es claro, indica obligatoriedad y plazo para interponer la reclamación, dos datos que permiten dotar de seguridad al procedimiento de ejecución.

En nuestra opinión, el Legislador debería plantearse armonizar a nivel nacional el procedimiento de reclamación extrajudicial de una entidad prestamista ante un particular.

Dicho todo esto, cabe señalar que el anteproyecto desarrolla otros aspectos de la financiación hipotecaria como son el tema de las comisiones por amortización anticipada (a partir del 6º de vida del contrato ya no se pagará comisiones por este concepto) y de apertura (la cual englobará cualquier otro tipo de comisión del tipo de estudio, concesión e incluso la de tipo de cambio en caso de préstamo en divisa) así como el tipo de cambio utilizado en la conversión en préstamos en divisas. Extremos que habrá que ver que acogida tendrán entre las entidades bancarias.

En los próximos meses, veremos qué camino escoge el Legislador de cara a solucionar los problemas indicados. Hasta entonces, ya tenemos una propuesta para ir reflexionando sobre ella.

*Publicado, con permiso y colaboración de la fuente original, que puede encontrarse en: http://derechobancario.org/anteproyecto-de-ley-xx2016-reguladora-de-los-contratos-de-credito-inmobiliario-una-reforma-a-medio-camino/


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