El contexto macroeconómico está tensionando la deuda hipotecaria de cientos de familias, que ven cómo el dinero que deben dedicar a la vivienda se incrementa dramáticamente. Ante esta situación, es natural que despierten viejos conceptos que rondaban el debate público durante la crisis financiera de 2008. La dación en pago es una forma de deshacer una vinculación entre un prestatario y un prestamista, aunque la totalidad de la deuda no se salde. Puede suponer una solución en ciertas situaciones, pero es una figura que hay que comprender bien.
Contexto macroeconómico: la subida de tipos castiga a los hipotecados.
Los venimos siguiendo con interés en nuestro perfil de LinkedIn. La preocupante escalada de los tipos de interés para contener la inflación está desatando las primeras consecuencias. Según un artículo de El Economista que en su momento recogimos, el 16% de las hipotecas ya está experimentando tensión.
El crédito hipotecario a tipo variable provocará un sobrecoste a las familias de hasta 1400 euros más de media al año. alcanzará el sobrecoste para las familias. El más vulnerable es el firmado en los últimos cinco años, que apenas ha sido amortizados. Estamos hablando de casi un millón de operaciones, sobre las que se cierne la amenaza del impago y, por tanto, la ejecución.
Ante esta situación, comienzan a proponerse medidas preventivas. Por ejemplo, la idea de Caixabank de congelar las cuotas o, la de algunos partidos, de topar los tipos de interés.
Entre las figuras legales que ya existen, la dación en pago, una expresión que hace tiempo que llevaba dormitando en nuestra memoria, comienza a escucharse de nuevo.
Nota para inexpertos: hablamos de bienes presentes y futuros.
Para entender qué es la dación en pago, conviene recordar una característica básica del crédito hipotecario de la que no todo el mundo es consciente: cuando una hipoteca se ejecuta pero, aun así, no se consigue saldar la deuda con la entidad financiera, ésta no se extingue; el hipotecado responde con sus bienes presentes y futuros.
No en vano, el código civil recoge, en su Artículo 1157: «No se entenderá pagada una deuda sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consistía».
Es decir, la responsabilidad del deudor no recae exclusivamente sobre el inmueble hipotecado (este representaría solo una garantía), sino sobre todos sus bienes, hasta que se satisfaga lo que debe.
Esto representa un peligro para personas poco informadas y de escasos recursos que hayan comprado una casa durante un momento de precios altos y que, al ejecutar la hipoteca, no consigan suficiente liquidez para saldar la deuda. El modelo francés de amortización, según el cual las primeras cuotas están destinadas a pagar, sobre todo, intereses, hace que quienes se hayan hipotecado hace poco, y se enfrenten a una ejecución, se encuentren con que apenas han amortizado el capital prestado.
Esto puede hacer que queden atrapados en una pesada deuda durante muchos años. Para los casos más extremos, se concibió la dación en pago.
Qué es la dación en pago.
La dación en pago se produce cuando la entidad financiera acepta que la entrega del inmueble cuyo préstamo estaba destinado a financiar es suficiente para saldar la deuda. Es decir, al entregar la propiedad inmobiliaria, y el deudor no respondería con nada más.
Se reguló por primera vez en el Real Decreto 6/2021, de medidas para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, un texto donde también figura el Código de Buenas Prácticas Bancarias que han adoptado la gran mayoría de las entidades financieras de nuestro país.
Es importante hablar de buenas prácticas, porque la dación en pago, aunque es un método legal y jurídicamente descrito, no es de obligatorio cumplimiento para los bancos, salvo excepciones extremas de las que luego hablaremos.
De hecho, el Código Civil, en el artículo 1166 advierte: «El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida. Tampoco en las obligaciones de hacer podrá ser sustituido un hecho por otro contra la voluntad del acreedor». Es decir, para que exista dación en pago, debe darse un acuerdo entre ambas partes.
Sin embargo, la dación en pago, aunque infrecuente, es una posibilidad real, pues en ocasiones supone ventajas, tanto para el acreedor como para el deudor. Las entidades financieras consiguen ahorrarse muchos trámites y, aunque renuncian a recuperar parte de lo prestado, bien es cierto que en casos de insolvencia es difícil recuperarlo todo. Los hipotecados evitan el mal trago de la ejecución, el abono de intereses de demora, el embargo…
Quién opta a la dación en pago.
La dación en pago fue descrita para resolver los casos más extremos de familias que, además de perder su hogar, podrían verse atados de por vida a una deuda que nunca llegarían a satisfacer. En la Exposición de motivos del Real Decreto-ley 25/2015, la Ley de Segunda Oportunidad (uno de los marcos en los que se describe la dación en pago), se menciona el objetivo como: «el que una persona física, a pesar de un fracaso económico empresarial o personal, tenga la posibilidad de encarrilar nuevamente su vida e incluso de arriesgarse a nuevas iniciativas, sin tener que arrastrar indefinidamente una losa de deuda que nunca podrá satisfacer».
Por tanto, extinguir una deuda hipotecaria por esta vía requiere de unas condiciones muy concretas. En primer lugar, la familia endeudada debe encontrarse en el umbral de exclusión que se describe en la propia ley. Además, el deudor debe estar encontrarse en paro y demostrar que no posee bienes para saldar la deuda, y los gastos destinados a sufragar la hipoteca deben consumir más de la mitad de sus ingresos netos.
Si se cumplen estos requisitos, la dación en pago está garantizada, y además el banco deberá permitirte vivir en el inmueble durante, al menos, dos años, por una renta anual inferior al 3% del importe de la vivienda. Pero lo cierto es que no existen muchas familias en una situación tan exigua que además hayan contraído una deuda hipotecaria.
Otra posibilidad, aunque igualmente improbable, es que la dación en pago esté contemplada en el contrato hipotecario. Si no se cumple ninguna de las anteriores condiciones, que es lo más habitual, solo cabe una negociación con la entidad.
Negociar para conseguir la dación en pago.
Negociar con una entidad bancaria para conseguir saldar tu deuda mediante una dación en pago suele suponer un proceso complicado que se extenderá durante meses en los que habrá que aportar numerosa documentación. Como es natural, a los bancos no les gusta tener que resignarse a extinguir una obligación de esta manera. Sólo si juzgan que podrían sacar más dinero con la venta de la casa que el que van a sacar con los “bienes presentes y futuros” del deudor, hay ciertas posibilidades.
Para formalizar la dación en pago, es necesario levantar acta notarial con el acuerdo entre el banco y el hipotecado. También habrá que satisfacer impuestos pendientes, como el IBI, las tasas, la plusvalía municipal o el IRPF.
Como ves, la dación en pago no es un unicornio: existe y está descrita en el marco jurídico. Pero es infrecuente por dos motivos: primero, porque las condiciones que obligan a los bancos a aceptarla por ley son muy estrictas; segundo, porque en caso de no darse esas condiciones, la negociación es complicada. Aun así, desde nuestro punto de vista, consideramos que en muchas ocasiones sigue siendo una salida beneficiosa para ambas partes y más en el contexto económico que se nos avecina.
