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Arrendamientos y beneficio de inventario*

BY IN Sin categoría On 30-05-2016

Análisis de las facultades del administrador de una herencia aceptada a beneficio de inventario

Esta pregunta sencilla se torna en una respuesta difícil de contestar y no exenta de riesgos jurídicos, ya que la figura del administrador en una herencia aceptada a beneficio de inventario no viene desarrollada en el Código Civil con toda la claridad que quisiéramos.

En efecto, si la institución de la aceptación a beneficio de inventario es un concepto con multitud de recovecos jurídicos, que nunca ofrece una total seguridad, se puede afirmar que la figura del administrador de una herencia en administración (es aquella situación en la que se encuentra la herencia desde que es aceptada a beneficio de inventario hasta que se procede a la totalidad del pago de las obligaciones hereditarias) es un extraño laberinto sin muchas salidas, en el que no se sabe muy bien qué y qué no se pueda hacer.

La indeterminación de las funciones del administrador de una herencia en administración parte, desde nuestro punto de vista, desde la propia norma que regula dicha figura, carente de un desarrollo mínimo que permita delimitar el campo de acción del administrador.

De esta manera, el art. 1.026 del Cciv. señala que:

Hasta que resulten pagados todos los acreedores conocidos y los legatarios, se entenderá que se halla la herencia en administración.

El administrador, ya lo sea el mismo heredero, ya cualquiera otra persona, tendrá, en ese concepto, la representación de la herencia para ejercitar las acciones que a ésta competan y contestar a las demandas que se interpongan contra la misma”.

Además, los siguientes artículos del Cciv. lo único que desarrollan son unas normas sobre imputación de pagos a los acreedores: orden de preferencias, etc., pero no existe ninguna regla acerca de lo que puede hacer y deshacer un administrador.

Es, por ello, que el abanico de posibilidades al que un administrador se puede enfrentar en el mundo real provoca que exista una enorme casuística en torno al tema y que se deba tratar cada supuesto de manera concreta, sin poder generalizar.

En el artículo de hoy vamos a tratar uno de estos supuestos, como es la posibilidad de alquilar un inmueble dentro de una herencia en administración.

¿Se puede hacer?

Antes de contestar a esta pregunta, cabe advertir que no existe una respuesta categórica al respecto, sino que tan sólo se va a tratar de verter una opinión (eso sí, razonada) que puede ser objeto de crítica, por lo que en caso que se vaya a tomar una decisión o actuación basada en este artículo, la misma deberá ser objeto del adecuado asesoramiento profesional.

Entrando en materia, cabe señalar que el art. 1.024.2 del Cciv. establece que: El heredero perderá el beneficio de inventario: 2.º Si antes de completar el pago de las deudas y legados enajenase bienes de la herencia sin autorización de todos los interesados, o no diese al precio de lo vendido la aplicación determinada al concederle la autorización.

Este precepto ha sido interpretado de manera restrictiva por el TS, tal y como se puede comprobar en su sentencia de núm. 24/2011, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2011, según la cual: De aquí que se pierda el beneficio de inventario si realiza algún acto doloso o culposo de enajenación de bienes hereditarios, conforme al artículo 1024 .2º del Código civil, debidamente interpretado; es decir, se trata de enajenación irregular, anómala; se trata de una enajenación que es válida pero que entraña una irregularidad que se sanciona con la pérdida del beneficio de inventario. Una antigua sentencia de 4 de abril de 1903 , refiriéndose el número 1º del mismo artículo lo aplica cuando el heredero ha actuado “maliciosamente con el propósito de lucrarse o de perjudicar a los interesados en la sucesión o con cualquier otro intento más o menos reprobado. Además, los casos de pérdida del beneficio de inventario que enumera el artículo 1024 son numerus clausus y de interpretación restrictiva como todos los preceptos sancionadores. Así, pese a que la división de cosa común se califica de acto dispositivo, no puede entrar en el caso de enajenación de bienes de la herencia que sanciona el citado precepto en el número segundo. No dispone el llamado como heredero, a beneficio de inventario, irregularmente de un bien hereditario, sino que otros copropietarios (incluso él mismo) proceden a la división y concretan la porción que le corresponde a aquél, lo cual no puede considerarse como una enajenación irregular o maliciosa “.

Pues, bien, basándonos en la máxima civilista a maiori ad minus (quien puede lo más, puede lo menos) y en la distinción clásica de actos de disposición y actos de administración, se podría defender la viabilidad jurídica de arrendar un inmueble mientras que la herencia está en administración, ya que la ley únicamente castiga ciertos actos de disposición (como se ha explicado, no todos, sino los considerados irregulares), por lo que los actos de administración estarán al margen de dicha prohibición.

Dicho esto, cabe escalar a un segundo estadio en nuestra argumentación ya que la doctrina distingue entre actos de administración ordinaria y extraordinaria.

De esta manera, un contrato de arrendamiento superior a 6 años (por aplicación analógica del art. 1.548) o en el que se incluya una opción de compra (ver Sentencia del TS núm. 1029/2000, Sala de lo Civil, de 14 de noviembre de 2000) suelen ser considerados como actos de administración extraordinaria (para algunos incluso de disposición), por lo que cualquier arrendamiento de este tipo debería considerarse que se excede de las facultades de un administrador de una herencia en administración, y podría conculcar las prohibiciones señaladas por el art. 1.024 del Cciv.

En definitiva, y para simplificarlo todavía más, siempre que el alquiler no suponga comprometer el futuro del bien inmueble para una posterior enajenación del mismo, entendemos que dicho acto podría ser realizado y el administrador de la herencia tendría facultades para ello.

Además de dos estos requisitos (que el arrendamiento sea inferior a 6 años y que no se incluya una opción de compra en el mismo), somos de la opinión que el alquiler debería cumplir otros requisitos tales como: a) el precio de la renta sea acorde con el mercado; b) las rentas obtenidas sean destinadas íntegramente a pagar a los acreedores; c) se haya intentando un acuerdo para vender los inmuebles pero este no haya sido posible, y; d) se haya notificado previamente el alquiler a los acreedores de la herencia y éstos no se hayan opuesto al mismo.

Como se puede intuir, la legalidad del contrato de alquiler de un inmueble de una herencia en administración será tanto más viable, jurídicamente hablando, siempre que se pueda probar la buena fe que rodea al negocio jurídico, habiendo introducido este artículo algunos de los requisitos que podrían llevar a demostrar esta buena fe de la que hablamos, sin perjuicio de que en cada caso particular se tenga que valorar las circunstancias que rodean al arrendamiento.

*Publicado, con permiso y colaboración de la fuente original, en http://derechobancario.org/se-puede-arrendar-un-inmueble-que-forma-parte-de-una-herencia-aceptada-a-beneficio-de-inventario/


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La Directiva 2014/17/UE: Una vuelta de tuerca más a la profesionalidad exigida a los empleados del sector de financiación hipotecaria.*

BY IN Sin categoría On 12-05-2016

El pasado 4 de febrero de 2014, se aprobó la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, siendo uno de sus objetivos la recuperación de la confianza de los consumidores en el mercado crediticio hipotecario.

Y para conseguir este objetivo, el Parlamento Europeo y el Consejo de la Unión han establecido las líneas centrales para implantar mercados responsables y fiables que protejan a los consumidores y eviten situaciones de sobreendeudamiento, como las vividas en los años de la crisis financiera padecida (desahucios, impagos, morosidad, elevada litigiosidad, etc.).

¿Y cómo Europa pretende conseguir este objetivo?

La fórmula elegida es la armonización normativa a nivel europeo en el campo de los productos de financiación a consumidores (personas físicas que actúan con fines ajenos a sus actividades comerciales o empresariales) y garantizados sobre un bien inmueble de uso residencial (su vivienda).

Si bien, la citada norma europea abarca muchos aspectos de los préstamos hipotecarios sobre vivienda a particulares, el presente artículo se quiere centrar en aquellos que guardan relación con la acreditación del nivel adecuado de conocimientos y competencia del personal de entidades prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados, es decir, su grado de profesionalidad, sin perjuicio de que también se abordarán otros aspectos como la incidencia de la norma en la política remuneratoria y las posibles consecuencias de una evaluación incorrecta de la solvencia del cliente-consumidor.

En efecto, con la nueva Directiva en la mano, ya no sólo se pedirá a los profesionales de este sector que vendan muchos préstamos hipotecarios o que capten muchos clientes, sino que también se les va a exigir legalmente que demuestren los conocimientos y la competencia pertinente para poder desarrollar su trabajo.

En otras palabras, las entidades del sector hipotecario deberán acreditar que sus empleados reúnen la cualificación adecuada para comercializar este tipo de productos.

Por tanto, se puede afirmar que el sector de la financiación hipotecaria se encuentra ante nuevos retos que deberá superar en los próximos meses, debiendo combinar su actual profesionalidad con la necesaria adaptación a los nuevos tiempos.

El primero de estos retos es que las entidades deberán exigir a su personal poseer y mantener actualizado una cualificación adecuada conforme a las directrices marcadas por el art. 9 de la Directiva 2014/17/UE y el anexo III de la misma.

¿Qué entidades?

Aquellas que presten la actividad de elaboración, oferta o concesión de contratos de crédito a particulares con garantía hipotecaria sobre su vivienda, así como en la actividad de intermediación de crédito y de servicios de asesoramiento.

¿Qué personal?

Este nivel de acreditación englobará tanto a los empleados de las entidades prestamista, del intermediario de crédito o del representante designado como al personal subcontratado que trabaje para el prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado.

De esta manera, la Directiva 2014/17/UE establece que el personal que interviene directamente en las actividades reguladas por dicha norma debe incluir tanto al personal de los servicios al cliente como al personal de los servicios de apoyo que desempeñe un papel importante en el proceso del contrato de crédito, incluidos los directivos de dichas entidades.

Por el contrario, las personas que desempeñen funciones de apoyo que no tengan relación con el proceso del contrato de crédito (por ejemplo, el personal de recursos humanos, el personal de tecnologías de la información y las comunicaciones, etc.) no estarán obligadas a acreditar los conocimientos y de competencia exigidos por la citada Directiva.

¿Para cuándo?

La Directiva 2014/17/UE debería haber sido transpuesta el pasado 21 de marzo de 2016, así que esperemos que en cuanto haya cierta estabilidad política en España, se transponga. Además, la norma europea establece una previsión transitoria en el art. 3 de su Anexo III, que articula un plazo de 3 años para que el sector crediticio hipotecario se adapte a estas nuevas exigencias mediante la convalidación de años de experiencia profesional por grado de conocimientos exigidos.

Ahora bien, nadie sabe a día de hoy cómo se transpondrá la norma ni cómo será esta convalidación en España (total, sólo parcial, cuantos años serán exigidos y otros grandes interrogantes sin responder).

¿Qué se exigirá?

El anexo III de la Directiva señala el bloque de conocimientos y de competencia que deberán poseer y mantener el personal de las entidades del sector crediticio hipotecario.

  1. a) un conocimiento adecuado de los productos de crédito y de los servicios accesorios que suelen ofrecerse junto con ellos;
  2. b) un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de crédito ofrecidos a los consumidores, en particular en lo que respecta a la protección del consumidor;
  3. c) un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de adquisición de bienes inmuebles;
  4. d) un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías;
  5. e) un conocimiento adecuado de la organización y del funcionamiento de los registros de propiedad;
  6. f) un conocimiento adecuado del mercado del Estado miembro pertinente;
  7. g) un conocimiento adecuado de las normas deontológicas del sector;
  8. h) un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia del consumidor o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la solvencia de los consumidores;
  9. i) un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica.

¿Con qué finalidad?

Como ya se indicaba, esta Directiva pretende devolver la confianza al mercado hipotecario, y para ello, es fundamental garantizar en el sector un elevado grado de equidad, honestidad y profesionalidad dentro de sus trabajadores.

Para ello, se va a exigir a las entidades que desarrollen servicios contemplados en la Directiva que velen por los intereses de sus clientes, para que éstos puedan tomar decisiones fundadas en materia de productos de financiación.

Y para ello, es necesario que el personal de estas entidades conozca adecuadamente los productos objeto de comercialización, la normativa protectora que los regula así como los deberes de información establecidos.

Por tanto, la fórmula elegida para este primer gran reto es:

Mayor grado de conocimiento y de competencia = Mayor protección al consumidor.

El segundo reto al que se quiere hacer referencia es la política remuneratoria.

El art. 8 de la citada Directiva establece los principios a la hora de remunerar a los empleados del sector de financiación hipotecaria, con el fin de que éstos actúen siempre de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, teniendo en cuenta los derechos y los intereses de los consumidores.

De esta manera, la política remunerativa de la entidad deberá ser compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoviendo este tipo de gestión y no ofreciendo incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista.

Asimismo, la retribución a los empleados estará en consonancia con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporará medidas para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas.

Además, si dentro del proceso de comercialización del producto de financiación se ha prestado un servicio de asesoramiento, la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no podrá afectar a su capacidad de actuar en interés del consumidor y, en particular, no deberá depender de los objetivos de venta.

Por último, el tercer reto al que se enfrenta el sector de financiación hipotecaria guarda relación con la evaluación de la solvencia del cliente-consumidor y las posibles consecuencias de su incumplimiento.

De esta manera, el art. 18 de la mencionada Directiva obliga a las entidades prestamista a sólo conceder financiación cuando del resultado de la evaluación de la solvencia se concluya que es probable que el deudor pueda cumplir con sus obligaciones (el préstamo responsable).

Dicho de otra manera, toda solicitud de financiación concedida debe contar con el resultado positivo de la evaluación de la solvencia del consumidor, pero no todo resultado positivo de la evaluación de la solvencia implica la concesión automática de la financiación.

Por tanto, la evaluación de la solvencia se configura como una obligación en fase precontractual (Cuena[1]), en la que el prestamista debe emplear la diligencia profesional necesaria para evitar aquellos escenarios de incumplimiento por parte del deudor.

Obviamente, no debe entenderse incumplida dicha obligación en todo supuesto de insolvencia del deudor, ya que no se puede exigir al prestamista la certeza de la solvencia del deudor.

No obstante, lo que sí que parece que se podría llegar a exigir a la entidad prestamista es que tenga que demostrar que ha empleado toda la diligencia debida para asegurarse de que el cliente tenía capacidad de pago suficiente para afrontar la operación concedida con la información que tuvo a su alcance.

Asimismo, lo que también parece inferirse de la citada norma es la prohibición de conceder financiación en caso que la evaluación de la solvencia resulte negativa. Incluso, se deberá informar al cliente, en determinados supuestos, del motivo de la denegación (consulta de una base de datos, etc.).

Estos deberes de diligencia vienen a reforzar la noción de préstamo responsable como mecanismo de prevención del sobreendeudamiento privado y, por ende, el objetivo anteriormente señalado de recuperar la confianza de los consumidores en el mercado crediticio hipotecario.

Hay que entender que los efectos de tal incumplimiento solo se desencadenarán si finalmente el deudor deviene insolvente, pudiendo tener la sanción efectos en el contrato con el consumidor al que se le prestó dinero, cuando no cumplía los requisitos de solvencia suficientes.

Y en este aspecto (las consecuencias del incumplimiento), es difícil predecir cómo será la transposición de la Directiva 2014/17/UE y su desarrollo en el sistema jurídico español, pero todo apunta a que seguirá la línea ya marcada por una política de concesión responsable y prudente en materia de financiación hipotecaria sobre vivienda, desconociéndose cuales serán las consecuencias legales concretas del incumplimiento de dichas obligaciones.

Por ejemplo, en Francia, el incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia conlleva la pérdida de intereses remuneratorios (art. 311-48 del Código de Consumo).

En todo caso, y a la espera de lo que pueda pasar en los próximos meses, lo cierto es que las entidades que forman parten del sector crediticio hipotecario deberán ir preparándose para los retos comentados.

Si desea más información sobre el Programa Superior en Gestión de Riesgos Financieros a Consumidores impartido por la Fundación de Estudios Financieros, solicite información sin compromiso en formacion@fef.es.

[1] Cuena, M. (2014): Evaluación de la solvencia y créditos hipotecarios. El Notario del S.XXI, página 32. Publicación julio/agosto 2014. Disponible en: http://www.elnotario.es/index.php/opinion/opinion/3813-evaluacion-de-la-solvencia-y-creditos-hipotecarios

*Publicado, con permiso de la fuente original, en http://derechobancario.org/la-directiva-201417ue-una-vuelta-de-tuerca-mas-a-la-profesionalidad-exigida-a-los-empleados-del-sector-de-financiacion-hipotecaria/


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Conectando puntos. La mediación como futuro trámite necesario de cara a iniciar la ejecución hipotecaria sobre vivienda.*

BY IN Sin categoría On 03-05-2016

Decía Steve Jobs que: no puedes conectar los puntos hacia adelante, sólo puedes hacerlo hacia atrás. Así que tienes que confiar en que los puntos se conectarán alguna vez en el futuro.

Con esta cita y bajo este título, queremos hacer un viaje al pasado jurídico para conectarlo con nuestro presente y proyectar un futuro no tan lejano.

Para realizar este análisis retrospectivo vamos a utilizar dos puntos y vamos a intentar ver las posibles conexiones entre ellos.

El primer punto que vamos a tomar como referencia son las propuestas que se realizaron en el famoso, en su momento, informe de los 7 jueces designados por el CGPJ, los cuales emitieron un polémico documento contra la actual legislación hipotecaria, destacando la necesidad de reformar dicha legislación, con el fin de humanizarla y suavizarla, acorde con el clamor social.

Fue tal el revuelo jurídico que provocó este informe que hasta el propio CGPJ tuvo que manifestar públicamente que no compartía las conclusiones alcanzadas en el mismo.

Pero este informe caló hondo en una parte de la sociedad jurídica, en especial, en los jueces, y prueba de ello es que al poco tiempo (noviembre de 2012), los 46 Jueces Decanos de España realizaron una serie de propuestas, expresando su apoyo incondicional a dicho informe.

En el otro extremo, el otro punto de referencia que vamos a utilizar es la Directiva 2014/17/UE, que ya a día de hoy debería estar transpuesta en el ordenamiento jurídico.

Esta Directiva, a la que hemos hecho referencia en otros artículos (3, 2, 1, 0… La cuenta atrás ya ha comenzado para el fin del procedimiento de ejecución hipotecaria conocido hasta ahora, Algunas reformas de interés en materia de financiación hipotecaria, etc.), regula las directrices que marcarán el nuevo hábitat en el que coexistirán ejecutantes, ejecutados y, como no, jueces a nivel comunitario en los préstamos hipotecarios sobre vivienda.

Volviendo con nuestra conexión imaginaria, en el primer extremo, vamos a colocar una de las propuestas del informe de los 7, que fue: La mediación previa o simultánea obligatoria en las ejecuciones hipotecarias.

En la otra punta de la recta, estaría el art. 28 de la Directiva 2014/17/UE.

Dicho artículo obliga a los Estados miembros a adoptar medidas para alentar a los prestamistas a mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

Concepto jurídico (razonablemente tolerantes) pendiente de determinar en España.

Ahora bien, si conectamos estos dos puntos que acabamos de indicar, la proyección futura más probable de este término (razonablemente tolerantes) sería la imposición de acudir a un procedimiento de mediación como requisito previo al inicio de una ejecución hipotecaria sobre la vivienda de una persona, reivindicación que desde hace años vienen reclamando los tribunales españoles y que suele ser usual en otros países europeos.

Es cierto que existen algunas voces críticas con que la mediación no es la mejor solución para resolver los problemas de las ejecuciones hipotecarias, pero desde nuestro particular punto de vista si que estimamos más probable que se terminará imponiendo como trámite necesario de cara a iniciar la ejecución hipotecaria (tanto vía notarial como judicial).

Esta predicción futurista estaría basada en las siguientes premisas:

  • Facilidad de concreción normativa.

Independientemente de que la mediación pueda gustar más o menos a ciertos sectores jurídicos, que para algunos sea vista como una intromisión en la labor que realizan jueces y abogados, etc., es innegable que instaurar la mediación como requisito previo a una ejecución hipotecaria sobre vivienda allana el camino a la hora de concretar la directriz impuesta por el art. 28 de la Directiva 2014/17/UE (razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución).

Dicho de otro modo, con la mediación pre-ejecución se podría probar de manera sencilla que el acreedor se ha mostrado razonablemente tolerante antes de iniciar un procedimiento de ejecución.

Obsérvese que desarrollar esta directriz puede suponer un sin fin de quebraderos de cabeza para jueces y ejecutantes ¿Dónde empieza lo razonable? ¿Dónde termina lo que hay que tolerar ante un impago?

Sin entrar a despellejar la cláusula de vencimiento anticipado, tan en boga últimamente, la mediación puede ayudar a probar este nuevo requisito impuesto a la parte ejecutante de manera sencilla.

  • Los grupos de interés.

Separar el futuro desarrollo normativo de la citada Directiva del actual contexto social puede llevarnos a errores a la hora de predecir qué pasará. Las leyes son redactadas por técnicos y votadas por grupos políticos, ambos defienden y representan intereses, y son esclavos del contexto socio-histórico en el que viven.

Con ello, no queremos hacer un discurso moral sobre las leyes, pero si reflejar la actual situación en la que la mediación está conviviendo con otras iniciativas.

Es innegable que desde que entró en vigor la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, la figura de la mediación ha crecido exponencialmente.

Cada vez son más las derivaciones de los juzgados a la mediación intrajudicial. Prueba de ello, es la propia labor que está realizando el CGPJ, institución que está considerando la asistencia a la sesión informativa de mediación intrajudicial como un requerimiento judicial de obligado cumplimiento, tal y como se indica en la guía para la práctica de la mediación intrajudicial: este principio de voluntariedad, sin embargo, no es incompatible con la obligatoriedad de asistencia a una primera sesión informativa en la que se explicará a las partes en conflicto, así como a sus Letrados, la finalidad y contenido del proceso de mediación.

Pero no sólo el CGPJ está impulsando la mediación. Diferentes profesionales del mundo del derecho están trabajando para que la mediación sea una realidad palpable.

Entre ellos, podríamos destacar la labor desarrollada por la Fundación Notarial Signum, el servicio de mediación del ICAM (mediaICAM) y el servicio de mediación del ICPM, instituciones que han firmado convenios para la derivación de mediaciones intrajudiciales producidas en la Comunidad de Madrid.

Pero la mediación intrajudicial sólo es una de las facetas del actual contexto jurídico-social que se vive, ya que desde hace unos años, la intermediación pública (ver artículo) ha sido una de las principales protagonista a la hora de resolver situaciones de sobreendeudamiento particular, por encima, del denostado procedimiento concursal para persona física, a pesar de las últimas reformas llevadas en la materia.

En definitiva, no se tratan de ideas o buenas intenciones, sino de muchas personas que están trabajando por y para la mediación, y que lucharán para que el mencionado art. 28 de la Directiva sea transpuesto al ordenamiento jurídico español en pro de la mediación. O, al menos, esa es nuestra predicción.

  • Los resultados.

Se suele decir que si el río suena, agua lleva. Pues, bien, el ruido de la mediación empieza a ser bastante sonoro, si de números hablamos.

Derechobancario ha preguntado a diferentes organismos públicos los resultados de la intermediación pública en casos de sobreendeudamiento particular.

Por una parte, el Programa andaluz en defensa de la vivienda nos ha indicado que desde que se inició el programa hasta el 30 de septiembre de 2015, el número de consultas realizadas a este programa fue de 21.727, de las cuales 19.519 fueron presenciales.

De todos los casos -10.372- que fueron atendidos (es decir, a los que el programa prestó algún tipo de ayuda), 7.877 fueron de intermediación, es decir, más del 75% de los casos atendidos fueron destinados a pedir auxilio a la Consejería de Fomento y Vivienda de Andalucía para tratar sus problemas de sobreendeudamiento.

Por su parte, el Sistema Integral de apoyo a las familias en riesgo de desahucio de Castilla y León, desde su puesta en marcha en noviembre de 2012, hasta finales de 2015, ha atendido a 4.149 familias y a todas ellas les ha prestado apoyo y asesoramiento.

La integralidad del servicio queda patente en el hecho de que para 902 de estas familias los profesionales detectaron otro tipo de necesidades, además de la propia de la vivienda por la que acudieron al servicio, que sirvieron para activar un total de 1.939 prestaciones, como rentas garantizadas de ciudadanía, servicios sociales o jurídicos, empleo o justicia gratuita.

Junto a esto, su funcionamiento en red ha hecho posible evitar situaciones críticas antes de que se produjeran e incluso ir más allá de las actuaciones meramente paliativas y ninguna de las familias atendidas en tres años ha tenido que afrontar un desalojo forzoso. El 83,3 % de los casos concluidos se cerraron con éxito en una solución viable a través de la interlocución con la entidad financiera y en el restante 16,7 %, aun cuando no fue posible la reestructuración del préstamo o poner en marcha otra solución con la entidad financiera, se ha actuado desde otras medidas de corte social.

A la vista de estos resultados, existen argumentos para apoyar la mediación hipotecaria, ya sea prejudicial o intrajudicial, más aún cuando las cifras del concurso de persona física siguen mostrándose insuficientes para apoyar este procedimiento (desde 2010 hasta 2014 sólo se han tramitado a nivel nacional 4.411 concursos de personas físicas no empresarios, cifra que es ampliamente superada por dos comunidades autónomas en no más de dos años).

O si se quiere decir de otra manera, no existen razones para abandonar la obra ya empezada de instaurar la mediación civil y mercantil en España, en el seno de un proceso de ejecución hipotecaria.

  • Puntos a favor de la mediación como requisito previo a la ejecución hipotecaria.

Aunque sea pronto para predecir las consecuencias de instaurar la mediación como requisito previo a la ejecución hipotecaria, se puede vislumbrar algunos aspectos positivos de implantar este requisito a la hora de ejecutar la garantía de una hipoteca sobre la vivienda de un particular.

De esta manera, el intento de mediación podría sustituir perfectamente a los actuales burofaxes de reclamación de deuda, procesos automatizados que cumplen con el requisito previo de haber notificado al deudor la cantidad exigible, pero no aportan valor añadido al proceso (la buena fe, los intentos previos, etc.).

Pero además, la mediación permitiría que el deudor y el acreedor se puedan sentar a dialogar para resolver su conflicto e intentar satisfacer los intereses de ambos: una dación en pago, un acuerdo de pago o directamente manifestar su oposición a la reclamación.

La mediación, bien llevada, podría agilizar un procedimiento que actualmente se ha dilatado en el tiempo debido al número creciente de oposiciones y sobreseimientos a la ejecución hipotecaria.

En definitiva, la mediación podría llegar a proporcionar seguridad y agilidad para los ejecutantes, ayuda y defensa para los ejecutados, sobre todo, si este procedimiento es tramitado por algún organismo público que pueda atender problemas sociales.

Adaptarse y adelantarse cuanto antes a los nuevos tiempos se va a tornar en necesario, sobre todo, para los acreedores ejecutantes, ya que si de un hecho cierto podemos partir es que hoy no es ayer, que las fórmulas del pasado no son válidas en estos días, que nos encontramos en un momento de reformulación de todo lo aprendido en materia de ejecución hipotecaria, con un claro rechazo jurídico-social al actual sistema.

*Publicado originariamente en http://derechobancario.org/conectando-puntos/. Artículo patrocinado por LIBROLEY.

 


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