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Algunas reformas de interés en materia de financiación hipotecaria*

BY IN Sin categoría On 26-11-2015

En los últimos años, la financiación hipotecaria ha sido uno de los campos que más se ha visto reformado con el fin de proteger a los consumidores y usuarios de estos productos.

Sin duda, la transposición de la Directiva 2014/17/UE será un hito en materia de financiación hipotecaria, ya que por primera vez, se armonizará la comercialización y concesión de los diferentes productos de financiación hipotecaria respecto a los bienes inmuebles de uso residencial en los Estados miembros.

Hasta entonces, nos gustaría destacar algunas normas que ya están en vigor en materia de protección a particulares.

  • Limitación de la responsabilidad hipotecaria al local de negocio.

De esta manera, el punto 5 del anejo 6 de la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos, señala la obligación que tiene la entidad prestamista, con carácter previo a la contratación del crédito hipotecario, de informar en los casos en los que la garantía hipotecaria recaiga sobre el local de negocio donde se ejerza la actividad que constituya el medio de vida del prestatario, con claridad, si la garantía se limita al valor del bien hipotecado (de conformidad con lo que establece el artículo 140 de la Ley Hipotecaria), o se extiende a los demás bienes presentes y futuros del patrimonio del deudor (ex. art. 1.911 del Cciv.).

  • Medidas de fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios.

El art. 6.2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ha establecido que se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato.

Este obligación de la expresión manuscrita será obligatoria en los contratos en los que el prestatario sea persona física y la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, siempre y cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:

  1. que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;
  2. que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés, o bien;
  3. que se concedan en una o varias divisas.
  • La cesión de créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda del deudor.

Aunque es una medida que sólo afectará al ámbito del territorio catalán, cabe mencionar la Disposición Adicional de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Dicha disposición establece la posibilidad de que en la cesión de créditos que han sido garantizados con la vivienda del deudor y este es un consumidor, si la cesión es a título oneroso, el deudor queda liberado de la deuda abonando al cesionario el precio que este ha pagado más los intereses legales y los gastos que le ha causado la reclamación de la deuda.

Como se puede comprobar, la citada ley catalana amplia el derecho de retracto en caso de cesión de créditos, no limitándolo a la cesión de créditos litigiosos, tal y como establece el art. 1.535 del Cciv.

En otras palabras, y a tenor de la citada ley catalana, se puede afirmar que a partir de ahora toda cesión de créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda del deudor-consumidor que ocurra en Cataluña podrá ser objeto de retracto, siempre y cuando la misma haya sido a título oneroso (atención a la cesión de créditos a fondos de inversión).

Sin perjuicio de lo anterior, lo que la Ley no menciona es el plazo para ejercitar dicho derecho de retracto ni los términos en los que hay que hacer lo mismo. Una posible opción, sería aplicar el plazo de nueve días del Cciv., contados desde que el cesionario le reclame el pago al deudor.

*Artículo escrito por Derecho Bancario, divulgado por Libroley con consentimiento de la web original  y publicado por primera vez en http://derechobancario.org/algunas-reformas-de-interes-en-materia-de-financiacion-hipotecaria/


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Nuevos retos en materia de protección al consumidor hipotecario para 2015*

BY IN Sin categoría On 12-11-2015

Tras la publicación de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Tras la publicación de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, este nuevo año legislativo será determinante para poder comprobar de que manera se transpondrá esta iniciativa europea dentro de nuestras fronteras.

Y es que la Disposición adicional vigésima “Propuestas en materia de protección al cliente”, de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito (ver enlace), establece que: En aras de mejorar la regulación en la protección del cliente bancario y, en particular, del deudor hipotecario, el Gobierno remitirá a las Cortes Generales en el plazo de un año desde la entrada en vigor de esta Ley, un proyecto de ley para la incorporación de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010. Asimismo, el Gobierno evaluará, de cara a incluirlas en el citado proyecto de ley, las posibilidades de mejora del actual sistema institucional de protección del cliente, y las alternativas para potenciar la eficacia de los actuales servicios de reclamaciones, defensores del cliente y servicios de atención al cliente.

En otras palabras, el Gobierno se ha fijado como plazo el 28 de junio de 2015 para elaborar un proyecto de Ley que desarrolle la citada Directiva Europea.

Hasta entonces, lo que sí os podemos ir adelantado es un pequeño avance hacía un nuevo marco regulatorio en materia de protección al cliente hipotecario, ya que el pasado 20 de septiembre de 2014 entró en vigor el Reglamento Delegado (UE) núm. 1125/2014, de 19 de septiembre (ver enlace), el cual complementa la mencionada Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, fijando las normas técnicas de regulación del importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional u otra garantía comparable de que deben disponer los intermediarios de crédito.

De esta manera, el artículo 1 del citado reglamento impone que el importe mínimo del seguro de responsabilidad civil profesional que deberán disponer los intermediarios de crédito, según establece el artículo 29, apartado 2, letra a), párrafo primero, de la Directiva 2014/17/UE, será de: a) 460.000 euros por siniestro, y; b) de forma agregada, 750.000 euros por año natural para todos los siniestros.

*Artículo escrito por Derecho Bancario, divulgado por Libroley con consentimiento de la web original  y publicado por primera vez en http://derechobancario.org/nuevos-retos-en-materia-de-proteccion-al-consumidor-hipotecario-para-2015/


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Doctrina de las deudas post mortem en el caso de ser usufructuario*

BY IN Sin categoría On 06-11-2015

Con el concepto de deudas post mortem, queremos hacer alusión a aquellas obligaciones que después de la muerte de una persona son asumidas por terceros, ya sean en su calidad de herederos, usufructuarios, legatarios, etc.

Con el concepto de deudas post mortem, queremos hacer alusión a aquellas obligaciones que después de la muerte de una persona son asumidas por terceros, ya sean en su calidad de herederos, usufructuarios, legatarios, etc.

Ya que rara vez –desde un punto de vista jurídico-, la muerte de una persona extingue sus obligaciones, sobre todo, cuando de dinero estamos hablando.

De esta manera, sólo hay tres formas de manifestarse en caso de una herencia: aceptar pura y simplemente (subrogándose en la misma posición que el causante, asumiendo todos los derechos y obligaciones), aceptar a beneficio de inventario (el heredero sólo responde de los bienes recibidos de la herencia, la cual se ha debido liquidar previamente y haber pagado a los acreedores) y repudiar (rechazar la herencia).

Llama la atención que la manera más diligente de aceptar una herencia (que sería, desde nuestro punto de vista, a beneficio de inventario), sea la más inusual en la práctica, debido, sin duda, a su escasa regulación y los problemas que plantea en la práctica.

En este artículo, vamos a hablar de la reciente sentencia del TS de 16 de diciembre de 2014 que fija el criterio de si el usufructuario de la totalidad de la herencia (o de una parte o cuota), debe ser considerado heredero y, por tanto, conforme a la posición jurídica de dicha calificación responder de las deudas de la herencia.

Pues, bien, la citada sentencia señala que: el usufructuario de la herencia no viene obligado al pago de las deudas hereditarias frente a los acreedores, aunque puede hacerlo si bien asistiéndole entonces un derecho de reintegro en la relación que mantiene con el nudo propietario y heredero, propiamente dicho, de la herencia.

En otras palabras, el usufructuario de la totalidad de la herencia (o de una parte o cuota), no puede ser equiparado a la posición jurídica del heredero.

Todo ello, sin perjuicio de las acciones que puedan asistir al acreedor de la herencia en defensa de su derecho de crédito, aún en el supuesto de haberse realizado una partición parcial de la misma.

 


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